Winst in het Paradijs – Mei 2025 – Huuropbrengst en Bezetting in Coral Estate

Wat maakt een goede investering in vakantiewoningen?

Sterke kortetermijnverhuur is gebaseerd op meer dan alleen de prestaties tijdens het hoogseizoen. In de meeste markten draait succes om een duurzame bezettingsgraad, gezonde gemiddelde dagtarieven en lange boekingsvensters gedurende het jaar. Curaçao vormt daarop geen uitzondering. Aan de zuidwestkust ligt Coral Estate: een resort van 3,5 vierkante kilometer met 3 kilometer kustlijn, waarvan tot nu toe slechts 30% is ontwikkeld. Het is een van de meest exclusieve woonwijken op het eiland – en de cijfers schetsen een genuanceerd beeld.

Het hoogseizoen op Curaçao is uitzonderlijk sterk, maar het laagseizoen kent zowel echte uitdagingen als duidelijke kansen. In het eerste kwartaal noteerden woningen in Coral Estate een bezettingsgraad van meer dan 80% en dagtarieven boven de $420 USD. Over de afgelopen 12 maanden komt het jaarlijkse bezettingsgemiddelde echter net onder de 70% uit, terwijl de gemiddelde dagprijs $374 USD bedroeg – nog steeds een solide resultaat. Op basis van die gemiddelden zou het bruto verhuurinkomen jaarlijks net onder de $96.000 USD uitkomen. De échte kans ligt echter in de maanden waarin de prestaties achterblijven.

Met doordachte planning kunnen eigenaren die het hoogseizoen optimaliseren en gerichte strategieën toepassen in het laagseizoen (met name in september en oktober), het marktgemiddelde ruim overtreffen. De best presterende woningen zijn niet alleen aantrekkelijk vormgegeven – ze worden dynamisch geprijsd, effectief gepromoot en ruim op tijd beschikbaar gesteld voor premium boekingen. In januari lag het mediane boekingsvenster in Coral Estate op 141 dagen, wat betekent dat gasten gemiddeld bijna vijf maanden van tevoren reserveren. Een krachtig signaal van zowel reizigersvertrouwen als merkreputatie.

Succes in vakantiewoningen draait niet om het meeliften op piekmomenten – het draait om het actief beheren van de dalen. Die ‘gaten’ in de bezetting zijn geen risico’s; het zijn kansen die benut kunnen worden!

-------

Deze maand hebben we gekeken naar “upscale” woningen met 4 of meer slaapkamers in Coral Estate.

• Een “upscale” woning met 4 of meer slaapkamers mag gemiddeld ongeveer $642 USD per nacht verwachten tijdens het hoogseizoen, en $344 USD in het laagseizoen. Dit wijst op een sterke seizoensgebonden prijsdynamiek, met een verschil van ongeveer 87% tussen hoog en laag. Het duidt op stevige prijskracht tijdens piekperiodes, wat betekent dat een vergelijkbare woning met de juiste prijsstrategie het inkomen in het hoogseizoen kan verdubbelen.

• Woningen die hun prijzen niet dynamisch aanpassen, laten aanzienlijke inkomsten liggen.

• Stel langere minimale verblijfsduur in, en probeer vroege boekingen vast te leggen met incentives — bijvoorbeeld een kleine korting voor boekingen die meer dan 3 maanden van tevoren worden gemaakt.

Prijsverwachtingen voor het vakantieseizoen 2025/26

Dit is het begin van het hoogseizoen. Vermijd laagseizoenprijzen na de eerste week van december en bereid je voor om de tarieven halverwege de maand aanzienlijk te verhogen. Ook na Oud en Nieuw blijven de prijzen nog 10 tot 14 dagen verhoogd. Verlaag de tarieven niet te vroeg — hoogseizoenprijzen zijn nog geruime tijd haalbaar.

Een van de meest waardevolle nachten van het jaar. Beheer je minimale verblijfsduur zorgvuldig, vermijd last-minute kortingen en overweeg om voor en na Oudjaarsavond flexibele check-in/check-out toe te passen om onboekbare gaten te voorkomen. Rond Valentijnsdag is er een duidelijke mini-piek. Denk aan weekendtoeslagen en marketing gericht op speciale gelegenheden.

Inzicht in de data is essentieel om je nachtopbrengst te maximaliseren wanneer de vraag het hoogst is. Bescherm premium data met strikte voorwaarden en stel je prijsstrategie nauwkeurig af richting het nieuwe jaar. Het is duidelijk dat Coral Estate functioneert als een volwassen, data-gedreven vakantiebestemming – een markt waar de best presterende verhuurders uitblinken door nauwkeurige prijssturing.

Gasten boeken ruim van tevoren voor verblijven in het eerste kwartaal — tot wel 141 dagen vooruit in januari — wat het mogelijk maakt om de omzet vroegtijdig te voorspellen en tarieven ruim voor aankomst aan te passen. In tegenstelling daarmee vinden boekingen voor september en oktober veel dichter bij de aankomstdatum plaats, wat ze ideaal maakt voor het opvullen van gaten met last-minute promoties of flash deals.

Hoewel de bezetting in de herfstmaanden achterblijft, zijn het geen verloren maanden, maar onderbenutte periodes. Wees creatief om de aantrekkelijkheid te vergroten, zonder je uitsluitend te richten op prijsverlagingen.

De relatie tussen hoge bezettingsgraad en een hoog gemiddeld dagtarief in het hoogseizoen laat zien dat de prijzen in Coral Estate goed reageren op de marktvraag. De volgende kans ligt in het verbeteren van de prestaties in het laagseizoen — of dat nu gebeurt via design upgrades, betere marketing of strakkere revenue management tools.